Le financement de la rénovation thermique dans l’impasse

par | Juin 22, 2016 | Articles, Rénovation énergétique | 0 commentaires

Véritable nerf de la guerre, le financement de la rénovation thermique peine à se structurer pour déclencher une dynamique positive attendue par l’ensemble des acteurs du marché.

Août 2009 – Au terme d’un processus démocratique initié deux ans auparavant, le Grenelle de l’environnement voyait sa première loi de programmation adoptée par le Parlement. La réduction des consommations énergétiques des bâtiments était alors élevée au rang de priorité nationale dans la longue lutte contre le réchauffement climatique. Un volontarisme confirmé, et renforcé depuis par les dispositions prises dans le cadre du Plan de Rénovation Énergétique de l’Habitat en 2014.

Cependant et malgré l’unanimisme de la classe politique sur la question, le marché de la rénovation thermique des bâtiments demeure atone, exception faite des logements sociaux qui affichent des résultats proches des objectifs fixés. Une situation qu’il convient d’analyser à travers le prisme financier pour en comprendre les difficultés.

Des outils de financements peu utilisés ou peu adaptés

Lancé le 1er avril 2009 l’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ était appelé à devenir la principale source de financement de la rénovation thermique des logements privés. Après un bon démarrage en 2009 et 2010 dans un contexte de crise financière qui poussait alors les établissements de crédit à relancer leur activité de prêt, le rythme d’émission s’est stabilisé autour de 30 000 prêts par an, très loin des 340 000 attendus en 2012.

Distribution d’éco-PTZ

2014

Source : SGFGAS

L’éco-PTZ a pourtant des arguments à faire valoir. Le plafond d’emprunt de 30 000 euros ainsi que les maturités pouvant atteindre 15 ans sont des caractéristiques adaptées au financement des rénovations thermiques. De plus compte tenu des modalités de calcul avantageuses du crédit d’impôt accordé aux établissements de crédit en contrepartie de la distribution de l’éco-PTZ, le rapport efficacité / dépense publique s’avère très intéressant.

Pour pallier les défaillances de l’éco-PTZ, différentes solutions de financement alternatives ont été avancées ces dernières années, notamment à l’occasion des travaux du Plan Bâtiment Durable ou de la Caisse des Dépôts et Consignations. L’une d’entre elles a particulièrement attiré l’attention suite à son expérimentation en Grande-Bretagne : le tiers-financement.

Dans ce cas particulier d’un outil financier stricto-sensu, le tiers-financement (ou tiers-investissement) consiste à allouer des capitaux à un projet de rénovation énergétique, en contrepartie de créances garanties sur les économies d’énergie engendrées par les travaux. Le tiers-financement s’assimile à un prêt dédié à la rénovation énergétique dont le remboursement est assis sur les économies d’énergie.

Modèle de tiers-financement

Le tiers-financement se heurte cependant à une difficulté majeure dès lors que l’avance octroyée aux particuliers, ou aux copropriétés, repose contractuellement sur une garantie de performance énergétique post-travaux. Il est en effet délicat d’isoler d’une consommation d’énergie le facteur comportemental des occupants sans entraver leurs libertés individuelles. De simples comportements comme ouvrir les fenêtres ou rehausser la température de confort du logement peuvent ainsi atténuer le bénéfice économique des travaux, et donc fragiliser le plan de financement initial.

Cette contrainte a peu à peu eu raison du tiers-investissement, davantage indiqué comme outil de financement de la rénovation énergétique du parc tertiaire, plus à même de mettre en place une stratégie managériale permettant d’atteindre les performances énergétique garanties contractuellement.

Face aux difficultés rencontrées pour financer leurs travaux de rénovation énergétique, beaucoup de particuliers abandonnent leur projet, se rabattent sur des solutions moins onéreuses, mais aussi moins efficaces. Les plus téméraires n’ont guère d’autres choix que de financer leurs travaux sur leurs fonds propres.

Une levée de fonds de 8,5 milliards d’euros par an

Atteindre les objectifs fixés de 380 000 rénovations énergétiques chaque année suppose de lever 8,5 milliards d’euros par an, hors subventions publiques et primes de marché type Certificats d’Économies d’Énergie. Compte tenu de la faible marge de manœuvre budgétaire de l’Etat en ces temps d’encadrement drastique de la dépense publique, le marché bancaire semble seul à même de débloquer la situation.

Les sommes engagées ne constituent pas un problème majeur pour un secteur qui distribue chaque année pour plus de 110 milliards d’euros de crédits immobiliers. Pour le moment les établissements de crédit continuent de traiter leurs produits « verts » en prêt à la consommation : des maturités qui excèdent rarement 10 ans et des taux supérieurs à 4%. Pour qu’émerge enfin une offre de financement bancaire dédiée, et adaptée à la rénovation énergétique des logements, il est primordial de mettre en place un environnement financier favorable.

L’ingénierie financière des crédits longs est une spécificité française, à qui nous devons de ne pas avoir autant subi les conséquences de la crise financière de 2008 que certains de nos voisins européens. Les établissements de crédit assurent en effet le refinancement de leurs activités de prêt immobilier par l’intermédiaire de structures Ad Hoc dont la mission est de transformer un actif financier constitué par une créance en titre financier. Ces obligations sont par la suite échangées sur les marchés à des conditions préférentielles compte tenu de la note élevée dont bénéficient les sociétés émettrices.

Pour bénéficier de ce type de refinancement très avantageux, les prêts immobiliers doivent satisfaire les obligations de sûreté imposées par la réglementation européenne et nationale, renforcées par les dispositions nouvellement mises en œuvre en réponse à la crise financière de 2008 (loi Bâle III). Ainsi en cas de défaut de paiement de l’empruntant, la garantie de prêt prend le relais ce qui permet de sécuriser la chaîne financière.

Ce sont ces conditions de sûreté qui excluent l’éco-PTZ du système de refinancement des prêts immobiliers.  En 2013 moins de sept éco-PTZ distribués sur dix ne bénéficiaient d’aucune sûreté, caution, hypothèque ou garantie.

Modèle de refinancement obligataire

Un Fonds National de l’Efficacité Énergétique

Une solution émise par la Caisse des Dépôts et Consignation dans un rapport de 2013, consiste à adosser automatiquement une offre de Prêt pour la Rénovation Énergétique (PRE) à une garantie. Ce dispositif serait financé par un Fond National de l’Efficacité Énergétique qui alimenterait les fonds de garantie existant. Ainsi les PRE pourraient prétendre au refinancement obligataire et bénéficier des conditions d’emprunt pour le moment réservées aux crédits immobiliers (maturité longue, taux faible).

En complément il est envisagé de moduler l’accès à l’éco-PTZ en fonction des revenus des particuliers, et ainsi le destiner au financement de travaux pour les ménages modestes exclus du financement bancaire traditionnel. L’éco-PTZ bénéficierait automatiquement de la garantie d’Etat adossée au Fonds de Garantie de l’Accession Sociale (FGAS) existant.

Des dispositifs analogues ont vu le jour ces dernières années, notamment en Espagne où un fonds de garantie doté de 350 M€ a été mis en place en faveur de la rénovation énergétique des logements et du renouvellement durable des équipements industriels.

En France l’ingénierie financière existante faciliterait grandement l’émergence d’un tel système, dont le financement pourrait être assuré dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie, pour le moment principalement orienté en faveur du subventionnement des ménages modestes. C’est à ce prix que pourra émerger un environnement financier favorable à la massification des projets de rénovation thermique dans le parc de logements privés.

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Adrien

Adrien

Auteur sur le Blog de Mon Passeport Rénovation

Co-fondateur de Mon Passeport Rénovation, auteur du livre blanc « Logement durable – Rénovation thermique du parc ancien » et blogueur spécialisé dans le domaine de l’efficacité et de la transition énergétique.

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